Geri Tüm Meclis Kararları

T.C.

MUĞLA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ

M E C L İ S   K A R A R I

Karar No       :65                              

Karar Tarihi :10/03/2015               

KONUSU:

          İmar ve Bayındırlık Komisyon Raporları

          a) Muğla İli, Milas İlçesi, Ören Mahallesi, Karamersin Mevkii, 379, 360, 361 Sayılı Parsellere Ait 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına Ait 13.01.2015 Gün ve 9 Sayılı Kararının Yeniden Görüşülmesi                                      

           İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 20/02/2015 tarihli raporunda;

            İlgi:     20/02/2015 tarihinde saat 13.00’de Şeyh Mahallesi Kurşunlu Caddesi Muğla Büyükşehir Belediyesi 1 No.lu Hizmet Binasında toplanan Komisyonumuzca; İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı’nın 06/02/2015 tarih ve 36521862-310.99-413 sayılı yazısı ile Meclis’e sunulan, Belediye Meclisimizin 10.02.2015 tarihli toplantısında İmar ve Bayındırlık Komisyonuna havale edilen "Muğla İli, Milas İlçesi, Ören Mahallesi, Karamersin Mevkii, 379, 360, 361 Sayılı Parsellere Ait 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına Ait 13.01.2015 Gün ve 9 Sayılı Kararının Yeniden Görüşülmesi " konusu görüşüldü.

            İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığının yazısında;

“İlgi:     a) 08.12.2014 gün 33649 sayılı Başkanlık Makamına yazımız.

            b) 07.01.2015 günlü İmar Komisyonu raporu.

            c) 15.01.2015 tarih ve 111 sayılı Başkanlık Makamına yazımız.

            d) 23.01.2015 tarih ve 24 sayılı Yazı İşleri ve Kararlar Dairesi Başkanlığı yazısı ve ekleri.

           İlgi (a)’da kayıtlı yazımız ile “ Milas İlçesi, Ören Mahallesi, Karamersin Mevkii, 379,360,361 sayılı parsellerde 1/1000 ölçekli Konut Alanı Amaçlı İlave Uygulama İmar Planına ait ilgililerince teklif edilen dosya Daire Başkanlığımızca incelenerek Belediyemiz Meclisine karar alınmak üzere iletilmişti. Ancak, söz konusu yazıda plan hükümleri değerlendirilirken plan hükümleri değerlendirme paragrafının sehven metinde yer almadığı,  bu nedenle de plan hükümleri içerisinde yer alan bodrum katın kullanımı ve alanına ilişkin yazım bölümünün eksik kaldığı Daire Başkanlığımızca bilahare fark edilmiştir.” denilerek dosyanın bodrum katlarına yönelik plan notunun yeniden değerlendirilmek üzere belediye meclisimize iade edilmesinin planlama ilkeleri, şehircilik esasları ve hukuka uygunluk yönünden önem arz ettiği bildirilmiştir.

            İlgi (a) yazımız üzerine belediye meclisimizin 13.01.2015 gün ve 9 sayılı karar ile uygun görülen Milas ilçesi, Ören Mahallesi, Karamersin Mevkii 379, 360, 361 parsellerde teklif edilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Başkanlık Makamı tarafından 5216 sayılı kanunun 14. maddesi gereği kararın yeniden görüşülmesi için belediye meclisine iade edilmiş olup, söz konusu karar meclisimize hazırlanmak üzere ilgi (d) yazı ile başkanlığımıza iletilmiştir.

          Dosyasında yapılan incelemede; Milas İlçesi, Ören Mahallesi, Karamersin Mevkii’nde 379,360,361 numaralı parsellerde 1/1000 ölçekli “Konut Alanı Amaçlı İlave Uygulama İmar Planı” talep edilmektedir. Söz konusu 379 ve 360 numaralı parseller Bülent ÖZAL mülkiyetinde kalmakta olup, planlama alanına kısmen konu olan 361 parsel İsmail ÇELİKKANAT mülkiyetinde kalmaktadır. Bahse konu imar planına esas olmak üzere 361 parsel malikinden muvafakat alınarak 379,360 ve 361 numaralı parseller imar planı sınırları içerisine alınmıştır. Ancak, Tapu kayıt belgesinde Bakanlar Kurulu Kararı Uyarınca Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri içinde yer aldığı söz konusu parsellerin beyanlar hanesine düşülmüş ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22. Maddesinin 2. Fıkrasının (a) bendi uygulamasına tabii olduğu belirtilmiş durumdadır. Başbakanlık Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Milas Kadastro Müdürlüğünün 30.06.1995 gün ve 789 sayılı yazısına göre bu alanlarda “2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik kurulu ve yönetmelik hükümlerine istinaden hazırlanan ve 02.03.1995 tarih ve 95/6600 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yabancı uyruklu şahısların taşınmaz mal edinemeyecekleri ve izin alınmadıkça kiralayamayacakları” şeklinde Bakanlar Kurulu kararı yer almaktadır.

            Taşınmazlar üzerinde Mülga Ören Belediye Meclisi’nin 04.05.2009 tarih ve 38 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda “Tercihli Kullanım Alanında” kalan UİP-4888 PİN numaralı plan teklif dosyasında 379,360,361 parsel numaralı taşınmazlar üzerinde hazırlanan “Konut Alanı Amaçlı İlave Uygulama İmar Planı” Milas Belediye Meclisi'nin 07.11.2014 tarih ve 274 sayılı kararı ile uygun bulunmuştur.

           Söz konusu işlem dosyası üzerinde yapılan incelemede; 1/100 000 ölçekli Aydın-Muğla-Denizli Çevre Düzeni Planı'nda “Tercihli Kullanım Alanı”nda kalmaktadır. Plan hükümlerinin 4.10. maddesine göre bu alanlarda; turizm tesisleri, konut alanları ile gerekli ticaret ve kentsel-sosyal donatıların birlikte yer alabileceği belirtilmektedir. Ayrıca 8.4.6. maddeye göre, yapılanma koşullarının alt ölçekli planlarda belirleneceği hükmü yer almaktadır. 1/100 000 ölçekli Çevre Düzeni Planına uyumlu olarak hazırlanan ve Mülga Ören Belediye Meclisi’nin 04.05.2009 tarih ve 38 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda “Tercihli Kullanım Alanında” kalan 379,360 parsel ve 361 parselin bir kısmı üzerinde 1/1000 ölçekli Konut Amaçlı Teklif İlave Uygulama İmar Planı hazırlanmıştır.

            Muğla-Milas Ören Beldesi İmar Planına Esas 19.01.2009 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli Jeolojik-jeoteknik Etüd Raporuna göre söz konusu taşınmazlar yerleşime uygunluk açısından değerlendirildiğinde söz konusu imar planı teklif alanı Önlemli Alan-2 (ÖA-2) olarak belirlenmiştir. Bu alanlarda taşıma gücü ani oturma problemleri yanı sıra yapı temelleri kazılması esnasında şev stabilite problemleri ortaya çıkacağı, bu nedenle bu alanlarda parsel bazında ayrıntılı sondaja dayalı zemin etütleri yapılması gerektiği ve şev göçmesine karşı basamaklar halinde istinat duvarlarının oluşturulması gerektiği Jeolojik-jeoteknik Etüd Raporunda belirtilmiş durumdadır.

         Teklif imar planında “Konut alanı, yeşil alan (park), 7 m. genişliğinde yaya ve 12 metre genişliğinde taşıt yolu” kullanımları yer almaktadır. Konut Alanı kullanımında TAKS:0.15, KAKS:0.30 ve minimum parsel büyüklüğü 1000 m2, Hmax:6.50m. şeklinde yapılanma koşulu belirlenmiş olup ayrık nizam yapı düzeninde, yollardan 5 metre, komşu parsellerden 3 metre çekme mesafesi uygulanması öngörülmüştür.

 Anılan teklif 1/1000 ölçekli Konut Alanı Amaçlı İlave Uygulama İmar Planında beş adet plan hükmü yer aldığı ve bu plan hükümlerinin aşağıda yer aldığı şekliyle düzenlendiği tespit edilmiştir.

Bu hükümler;

1-      Amaç

Ören Mahalle sınırı içerisinde yer alan 360 361 ve 379 parseldeki yapılaşmaların ve faaliyetlerin; plan, fen sağlık ve çevre şartlarına (meskun alanlara ve doğal dokuya) uygun oluşumunun gerçekleşmesini sağlamaktır.

2-      Kapsam

Bu plan Milas Belediye sınırı içerisinde, 1/100 000 ölçekli planda Turizm ve 2. Konut Kullanım Alanı olarak belirtilen 360 361 ve 379 nolu parselleri kapsamaktadır.

3-      Planlama Hedefleri

  3.1- Mimari ve kentsel kalite yönünden olumlu bir çevre yaratılmasına yönelik doğal alanlar ile yapılanmaya ilişkin ilkelerin belirlenip doğal alanların yok olmasının asgariye indirecek öneriler getirilmesi sağlamak,

   3.2- Planlama sahasında yer alan fonksiyonların dengeli kullanım dağılımlarını sağlamak.

4-      Genel Hükümler

   4.1-İnşaat emsali net alan üzerinden hesaplanacaktır. Bedelsiz olarak kamuya terk edilen ortak kullanım alanları inşaat hesabına dahil edilmeyecektir.

   4.2- Pis su kanalları hiçbir suretle deniz, dere ve akarsulara bağlanamaz. Tesisler için atık su arıtma tesisleri yapılması zorunludur.

    4.3- 07.01.1991 gün ve 20748 sayılı resmi gazetede yayımlanan “Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği Teknik Usuller Tebliği” uygulanacaktır.

   4.4- Teknik Altyapı girişimci tarafından yapılacaktır. Teknik Altyapı tamamlanmadan uygulamaya geçilemez.

    4.5- Deprem Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.

    4.6- Otopark ve Sığınak Yönetmeliğine uyulacaktır.

    4.7- Planlama alanı içerisinde parselasyon yapılması halinde ifraz işleminde kolaylık sağlamak amacıyla parsel büyüklüklerinde ve yol cephelerinde tüm alanda en çok bir parselde olmak üzere %10 luk azalma yapılabilir.

5-      Özel Hükümler

           5.1- Konut Alanına ait hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca ilgili idarece onanmadan inşaat izni verilemez.

           5.2- Yerleşmenin sahip olduğu geleneksel doku ve yapılaşma özellikleri ile civarındaki alanın doğal özelliklerine uygun mimari projeler üretilecektir.

           5.2- Konut alanında inşaat emsali TAKS:0.15, KAKS:0.30 Minimum parsel büyüklüğü 1000 m2 Hmax:6.50m  dir.

           5.3- Konut Alanında yapı düzeni ayrık nizam olarak belirlenmiştir.

           5.4- Bu alanlarda, 2. derece yol ve yaya yollarından 5 metre, komşu parsellerden 3 metre çekme mesafesi uygulanacaktır. Bir parsele birden fazla bina yapılması durumunda aralarındaki mesafe minimum 6 metredir.

           5.5- Binalara kot oturdukları tabii zemin ortalamasından verilecektir. 1 kat bodrum yapılabilir, emsale dahil değildir.

           5.6- Bu plan ve plan hükümlerinde açıklanmayan hususlarda Aydın-Muğla-Denizli Planlama Bölgesi 1/100 000 ölçekli Çevre Düzeni Planı hükümleri geçerlidir.

           Şeklinde düzenlenmiştir.

         Ancak, ilgi (c) yazımızda da belirtildiği üzere, söz konusu teklif 1/1000 ölçekli Konut Alanı Amaçlı İlave Uygulama İmar Planı plan hükümlerinin 5 nolu özel hükümler bölümünün 5.5nolu hükmünde “ binalara kot oturdukları tabii zemin ortalamasından verilecektir, 1 kat bodrum yapılabilir, emsale dahil değildir.” ifadesi yer almaktadır. Bu notun hayata geçmesi durumunda 1000 m2’ lik bir parselde 150 m2’lik fazladan emsale dahil olmayan bir alan kazanılmış olacaktır. Gerek Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ve gerekse de Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde bodrum katların ne şekilde kullanılacağı açıkça belirtilmektedir. Bu kapsamda, konunun planlama ilkeleri, şehircilik esasları ve kamu yararı açısından önem arz eder nitelikte olduğu düşünülmektedir. Bu nedenle,

         5 nolu özel hükümler bölümünün 5.5nolu plan notundaki “ binalara kot oturdukları tabii zemin ortalamasından verilecektir, 1 kat bodrum yapılabilir, emsale dahil değildir.” hükmündeki “…emsale dahil değildir.” ifadesinin gizli inşaat alanı getirdiği için çıkartılarak söz konusu plan notunun,

·      “Binalara kot oturdukları tabii zemin ortalamasından verilecektir, 1 kat bodrum yapılabilir. Söz konusu parsellerde zemin etüdü yapılmadan yapı ruhsatı verilemez.”

Şekline dönüştürülerek konunun değerlendirilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.

           Makamınızca uygun görülmesi halinde, ilgi (d) Yazı İşleri ve Kararlar Dairesi Başkanlığı yazısına istinaden Milas İlçesi, Ören Mahallesi, Karamersin Mevkii, 379,360,361 parsel numaralı taşınmazlar üzerinde hazırlanan İlave Uygulama İmar Planının 5216 sayılı kanunun 7/b ile 3194 Sayılı Kanunun 8. maddeleri uyarınca Belediyemiz Meclisince incelenerek bir karar alınması amacıyla yazımız ve eklerinin Belediyemiz Meclisine havalesini Olur’larınıza arz ederim.”

Denilmektedir.

            KARAR: Yukarıda Özet metni çıkarılan; “Muğla İli, Milas İlçesi, Ören Mahallesi, Karamersin Mevkii, 379, 360, 361 Sayılı Parsellere Ait 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına Ait belediye meclisimizin 13.01.2015 Gün ve 9 Sayılı Kararı (İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığının 15.01.2015 gün ve 111 sayılı yazısı) 15.01.2015 tarihli başkanlık makamı tarafından konunun yeniden belediye meclisi tarafından görüşülmesi istenilen dosya tüm belgeleri ile birlikte Şehircilik İlkeleri, planlama esasları ve hukuka uygunluk yönünden komisyonumuzca incelenmiş olup; 5.5 nolu plan hükmünün bu şekliyle uygulanmasının uygun olmayacağı, ayrıca zemin etüdü yapılmadan yapı ruhsatı verilemez hükmünün de eklenmesinin uygun olacağı tespit edilmiştir. Bu nedenle;

Parsel maliklerince önerilen 5.5 nolu plan notundaki “ binalara kot oturdukları tabii zemin ortalamasından verilecektir, 1 kat bodrum yapılabilir, emsale dahil değildir” şeklindeki plan notu ile İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığının önerisi bir arada değerlendirilmiş olup 5.5 no’lu plan notu komisyonumuzca yeniden düzenlenerek;

“5.5-Binalara kot oturdukları tabii zemin ortalamasından verilecektir, Söz konusu parsellerde zemin etüdü yapılmadan yapı ruhsatı verilemez.”

Şekline dönüştürülmüş olup 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8’inci maddesi, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, 5216 sayılı Kanunun 7/b maddesi uyarınca Komisyonumuzca uygun olduğuna oybirliği ile karar verilmiştir.

            Belediye Meclisimizin takdirlerine saygı ile sunulur. Denilmektedir.

Yukarıda metni yazılı rapor, Meclisimizce yapılan görüşme sonucunda; imar ve Bayındırlık Komisyonundan geldiği şekliyle kabulüne, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8’inci maddesi, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, 5216 sayılı Kanunun 7/b maddesi uyarınca Meclisimizce OYBİRLİĞİ İLE KARAR VERİLDİ.