Geri Tüm Meclis Kararları

Karar No      :276              

Karar Tarihi  :13/08/2015      

KONUSU:

  1. İmar ve Bayındırlık Komisyon Raporlarının görüşülmesi

g) Milas İlçesi, Dörttepe Mahallesi, Hisar Mevkii 5838 Parsel Konut Alanı Amaçlı 1/1000 Ölçekli

     Uygulama İmar Planı Değişikliği


İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 21/07/2015 tarihli raporunda;

            21/07/2015 tarihinde saat 13.00’de Şeyh Mahallesi Kurşunlu Caddesi Muğla Büyükşehir Belediyesi 1 No.lu Hizmet Binasında toplanan Komisyonumuzca; İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı’nın 02/07/2015 tarih ve 36521862-310.01.03-2590 sayılı yazısı ile Meclis’e sunulan, Belediye Meclisimizin 09.07.2015 tarihli toplantısında İmar ve Bayındırlık Komisyonuna havale edilen " Milas İlçesi, Dörttepe Mahallesi, Hisar Mevkii 5838 Parsel Konut Alanı Amaçlı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği " konusu görüşüldü.

            İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığının yazısında;

" İlgi:      a) 20.05.2015 tarih ve 2987-13102 sayılı Milas Belediye Başkanlığı yazısı.

               b) 06.04.2015 tarih ve 86 sayılı Milas Belediye Başkanlığı Meclis Kararı.

İlgi (a) yazı ile Milas İlçesi, Dörttepe Mahallesi, Hisar Mevkii 2205,00 m2 yüzölçümüne sahip 5838 nolu imar parseline ilişkin Milas Belediye Meclisi’nin 06.04.2015 tarih ve 86 sayılı kararı ile onanan ve UİP-11381,1 Plan İşlem Numarası ile kayıtlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin onaylanmak üzere Belediye Meclisimizce görüşülmesi talep edilmektedir.(Ek-1)

Söz konusu taşınmaza ilişkin alınan ilgi (b) meclis kararında ise; Milas İlçesi Dörttepe Mahallesi tapunun 5838 parselinde kayıtlı taşınmazın Milas Belediye Meclisinin 31.10.1997 tarih ve 225 sayılı kararı ile onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında E:0.20, hmax:4:00 m, tek katlı yapılanma koşulu ile Sosyal Tesis Alanı kullanımında kalmakta olduğu, bahse konu taşınmazda TAKS:0.15, KAKS:0,30, hmax:6.50 m olmak üzere Ayrık Nizam 2 kat Konut Alanı önerildiği ayrıca yoğunluk artışı önerildiğinden, park alanı ve trafo alanı da önerilmiş olduğu, öneri planın mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü’nün 29.04.1991 tarih onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına uygun olarak hazırlandığı belirtilmiştir.(Ek-2)

Plan açıklama raporunda; planlama alanının bulunduğu bölgenin daha çok Turizm ve II. Konut Alanı ağırlıklı olarak yapılaştığı için bu tesisler bünyesinde bölgede yaşayanların donatı ihtiyaçlarını karşılayacakları ticaret alanları vb. yer almakta olduğu ve bu nedenle sosyal tesis alanı olarak ayrılmış yapı adasının uygulamada hizmet edeceği bir yerleşim olmadığı için bugüne kadar taşınmaz üzerinde herhangi bir uygulama yapılamadığı, bu nedenle “Sosyal Tesis Alanı” kullanımında kalan alanın onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na uygun olarak “Konut Alanı”na dönüştürüldüğü ayrıca plan değişikliği ile “Trafo Tesis Alanı”, “Yol” ve “Yesil Alan” ayrıldığı belirtilmiştir. Milas Belediye Meclisi’nin 31.10.1997 tarih ve 225 sayılı kararı ile Onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında Sosyal Tesis Alanının 2.212,08 m2, yol kullanımının 207,53 m2 olduğu, öneri plan teklifinde ise; Konut Alanının 1863,83 m2, Yeşil Alanın 343,22 m2, Trafo Alanının 32,00 m2 ve yol kullanımının 170,61 m2 olduğu belirtilmiştir.

Söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği plan hükümleri olarak ise,

  1. Donatı alanları (yollar, yeşil alanlar, otoparklar vs.) kamuya terk edilmeden inşaat ruhsatı verilemez.
  2. Tüm altyapı girişimci tarafından yapılacaktır. Teknik altyapı tesisleri tamamlanıp işletme denemesi ilgili kurumlarca yapılmadan yapı kullanma izni verilemez.
  3. Yapılara kot doğal zemin ortalamasından verilecektir. Çatı ve çekme kat yapılamaz.
  4. Deprem Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır.
  5. Arıtma Tesisi yapılması zorunludur. Arıtılmış su denize deşarj edilemez.
  6. Kıyı şeridinin kara yönündeki ilk 50 metrelik bölümünde yer alan park alanı içerisinde 3830 sayılı yasa, 3621 sayılı kıyı kanunu ve kıyı kanunun uygulanmasına dair yönetmelik hükümleri çerçevesinde üstü açık olmak koşulu ile oturma, yemek pişirme ve yeme, çeşme, oyun, spor ve gösteri amaçlı düzenlemeler yapılabilir.
  7. Sahil şeridinde yapılacak yapıların, toplumun yararlanmasına ayrılan yapı olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh edilmeden sahil şeridine inşaat ruhsatı verilemez.
  8. Günübirlik tesis alanlarında yapılaşma koşulları; Emsal: 0.20, Yençok: 4.50 m. (1 Kat) asma kat yapılması halinde Yençok: 5.50 m.’dir.
  9. Turizm Alanlarında; Otel yapılması halinde: TAKS:0.18, KAKS:0.90, Yençok:15.50 m. (5 Kat), Tatil Köyü yapılması halinde: TAKS:0.20, KAKS:0.40, Yençok: 6.50 (2 Kat) yapılanma koşulları geçerlidir.
  10. Konut alanlarında yapılaşma koşulları; Ayrık Nizam 2 kat, TAKS:0.15, KAKS:0.30, yapı yaklaşma mesafeleri komşudan 3 m., yoldan 5 m.’dir.
  11. Turizm alanlarında yapılacak yapılar, turizm tesislerinin belgelendirilmesine ve niteliklerine ilişkin yönetmelik hükümlerine uygun olarak projelendirilecektir. Yatırım belgesi alınmadan inşaat ruhsatı verilemez. Gerekli otopark ve yeşil alanlar mimari proje aşamasında ilgili yönetmelikler bağlamında düzenlenecektir. Servis hizmetlerine yönelik bodrum katları inşaat emsaline dahil edilemez. Çatıda yer alamsı zorunlu asansör ve merdiven evleri gabariyi aşabilir.
  12. Konut alanlarında, bloklar arasındaki mesafe asgari 6 metredir. İskan edilen tüm katlar inşaat emsaline dahildir.
  13. İnşaat emsali net kullanım alanlarından hesaplanacaktır. 3830 sayılı yasa, 3621 sayılı kıyı kanunu bağlamındaki yönetmelik hükümleri geçerlidir.
  14. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce 30.03.2015 tarihinde onaylanan imar planına esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporlarında belirtilen hususlara uyulacaktır.
  15. Bu planda açıklanmayan hususlarda 1/100.000 ölçekli Aydın-Muğla-Denizli Çevre Düzeni Planı, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.

Şeklinde 15 adet plan hükmü getirildiği ayrıca plan değişikliği teklifinin bölgeye 28 kişi nüfus getireceği, DOP oranının %22 olduğu belirtilmiştir.

            Dosyasında yer alan Milas Belediyesi’nin 22.01.1998 tarih ve 98/93 sayılı Encümen Kararı’nda; “Tapunun 2339 parselinde kayıtlı taşınmazın 1/1000 ölçekli mevzii imar planı 14.12.1988 tarih 197 nolu Meclis Kararı ile onanmış ve buna göre imar uygulaması 3194 sayılı İmar Kanununun 16ncı maddesine göre 15.02.1990 tarih 322 sayılı Encümen kararına göre imar uygulaması yapılarak tescil edilmiştir. İfrazen oluşan parsellerde 18. madde uygulaması yapılarak, kıyı kanununun uygulanmasından meydana gelen terkler ile önceden terk edilen alanlar eşit olduğundan ve daha önce terk edildiğinden parsellerin oluşumundaki plan gereği terk alanları da 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Madde sınırlarını kapsamaktadır. 3194 sayılı İmar Kanununun 16ncı maddesi gereği terk alanları %33’tür.”denilmektedir.

Yukarıda açıklananlar doğrultusunda yapılan incelemede;

- Planlama alanı 1/100.000 ölçekli Aydın-Muğla-Denizli Çevre Düzeni Planında yaklaşık olarak “Kentsel Yerleşik Alan” kullanımında ve “Önemli Doğa Alanı” sınırları içerisinde kaldığı,

-Bahse konu alanın mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca 29.04.1991 tarih Onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında yaklaşık olarak “Tercihli Kullanım Alanı” ve yaklaşık olarak “Park Alanı” kullanımında kalmakta olduğu,

- Söz konusu plan değişikliğine konu alanın Milas Belediye Meclisi’nin 31.10.1997 tarih ve 225 sayılı kararı ile Onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Sosyal Tesis Alanı” kullanımında kaldığı, plan hükümlerinde “ST ile tanımlanan sosyal tesis alanlarında cafe, restaurant, büfe, bar ve yüzme havuzu yer alabilir. İnşaat Emsali 0.20, max.h:4.00 m. tek kat yapılanma koşulları uygulanır.” hükmü yer aldığı,

- Plan değişikliği ile bahse konu alanın “Sosyal Tesis Alanı” kullanımından çıkartılarak “Konut Alanı”, “Park”, “Yeşil Alan”, “Yol” ve “Trafo Alanı” kullanımına dönüştürüldüğü, konut alanlarında yapılaşma koşullarının Ayrık Nizam 2 Kat, TAKS:0.15, KAKS:0.30, yapı yaklaşma mesafeleri komşudan 3 m. yoldan 5 m. olarak belirlendiği,

- Trafo yeri için uygun görüş alındığı anlaşılmıştır.

Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; teklif edilen plan hükümlerinin 6., 7., 8., 9., ve 11. maddelerinin çıkartılmasının,

15 numaralı plan hükmünün;

-“Bu planda açıklanmayan hususlarda mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca 29.04.1991 tarih Onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği geçerlidir.”olarak değiştirilmesinin,

Teklif plan hükümlerine ek olarak;

- “Trafo binası yol cephesinde 3.00 m, diğer cephelerde parsel sınırına 1.00 m mesafede olacak şekilde tesis edilecektir. Trafo binasının dış cephe ve çatı görünümü ilgili belediyesi tarafından belirlenecek olan bölge mimari karakterine uygun cephe özelliklerini taşıyacak nitelikte tesis edilecektir. Trafo binasının güvenlik tedbirlerinden yatırımcı kuruluş sorumludur.” ibarelerinin plan notu olarak eklenmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.

Ayrıca plan paftaları üzerinde yapılan incelemede; plan hükümlerinin ve gösteriminin plan değişikliğine konu alanın bulunduğu paftanın yan paftasında yer aldığı tespit edilmiş ve plan değişikliği yapılan paftada yer almasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır.

            Plan değişikliğine konu alan Milas Belediye Meclisi’nin 31.10.1997 tarih ve 225 sayılı kararı ile Onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Sosyal Tesis Alanı” kullanımında kaldığı plan hükümlerinde “ST ile tanımlanan sosyal tesis alanlarında cafe, restaurant, büfe, bar ve yüzme havuzu yer alabilir. İnşaat Emsali 0.20, max.h:4.00 m. tek kat yapılanma koşulları uygulanır.” hükmü yer aldığı belirtilmiş olup; öneri plan teklifinde konut alanı olarak planlanan alanın mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca 29.04.1991 tarih Onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Tercihli Kullanım Alanı”nda kaldığı ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre değişiklik yapıldığı belirtilmiştir. Ancak 14.06.2014 tarihinde yürürlüğe giren Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde “Tercihli Kullanım Alanı” tanımı yer almadığından bahse konu alanda ilk olarak 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği yapılması gerektiği düşünülmektedir.

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26’ncı maddesinin 5’nci fıkrasının (a) bendinde belirtilen; “Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır.” hükmüne uyulması gerekmektedir.

Makamınızca uygun görülmesi halinde; Milas İlçesi, Dörttepe Mahallesi, 5838 nolu imar parselinde 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin 5216 sayılı kanunun 7/b ile 3194 Sayılı Kanunun 8. maddeleri uyarınca Belediyemiz Meclisince incelenerek bir karar alınması amacıyla yazımız ve eklerinin Belediyemiz Meclisine havalesini Olur’larınıza arz ederim." Denilmektedir.

Komisyon Görüşü: Yukarıda Özet metni çıkarılan “Milas İlçesi, Dörttepe Mahallesi, Hisar Mevkii 5838 Parsel Konut Alanı Amaçlı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği” teklifi tüm belgeleri ile birlikte Şehircilik İlkeleri, planlama esasları ve hukuka uygunluk yönünden komisyonumuzca incelenmiş olup;

“Söz konusu alanın Milas Belediye Meclisi’nin 31.10.1997 tarih ve 225 sayılı kararı ile Onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Sosyal Tesis Alanı” kullanımında kaldığı, Plan hükümlerinde “ST ile tanımlanan sosyal tesis alanlarında cafe, restaurant, büfe, bar ve yüzme havuzu yer alabilir. İnşaat Emsali 0.20, max.h:4.00 m. tek kat yapılanma koşulları uygulanır.” hükmünün yer aldığı belirlenmiştir.

Öneri plan teklifinde konut alanı olarak planlanan alanın mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca 29.04.1991 tarih Onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Tercihli Kullanım Alanı”nda kaldığı uygulama imar planı yapılarak tercih hakkının kullanıldığı anlaşıldığından ve sosyal tesis kullanımının 14.06.2014 tarihinde yürürlüğe giren Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde “Tercihli Kullanım Alanı” tanımı içerisinde yer almadığından bahse konu alanda öncelikle 1/5000 ölçekli nazım imar planında değişiklik yapılarak kullanım kararının değiştirilmesi gerektiğinden söz konusu teklifin bu haliyle değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, Milas Belediye Meclisi’nin 31.10.1997 tarih ve 225 sayılı kararı ile Onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında yer alan “Sosyal Tesis Alanı” kullanımının aynen devam etmesi gerektiğinden 06.04.2015 gün ve 86 sayılı Milas Belediye Meclisi kararının değiştirilerek eski haliyle 3194 Sayılı Kanunun 8. Maddesi ile 5216 Sayılı Kanunun 7/b maddeleri uyarınca DEĞİŞTİRİLEREK ONAYLANMASININ UYGUN OLDUĞUNA Komisyonumuzca OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.

            Belediye Meclisimizin takdirlerine saygı ile sunulur. Denilmektedir.

            Meclisimizce yapılan görüşme sonucunda;

            Milas İlçesi, Dörttepe Mahallesi, Hisar Mevkii 5838 Parsel Konut Alanı Amaçlı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği konusuna ait yukarıda metni yazılı İmar ve Bayındırlık komisyon raporunun; komisyondan geldiği şekliyle kabulüne, 3194 Sayılı Kanunun 8. Maddesi ile 5216 Sayılı Kanunun 7/b maddeleri gereğince Meclisimizce OYBİRLİĞİ İLE KARAR VERİLDİ.